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美国新税法:房地产投资者、地主从中获益
发表时间:2018-01-13 12:46:3902:39   来源:本站    点击:3239222

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文章来源:环域居

从旧金山到纽约,新税法将影响美国各地的房地产投资者。

 

早在去年12月最新税改法案递交美国总统唐纳德·特朗普签字生效之前,许多美国人已开始寻求专家意见,帮助他们尽快掌握此番大规模税改带来的影响。但时至今日,仍有不少业内人士在试图完全理解其中的变化。

总部位于芝加哥的金融服务公司北方信托(Northern Trust)财富管理部首席税务策划师兼税务顾问苏珊娜·希尔(Suzanne Shier)说:"最常见的问题是,‘这对我来说意味着什么?’然后,我们会反问客户,‘您能先谈谈您的具体情况吗?’"

换言之,每位客户都有不同的需求和目标,更不必说纳税情况了。

她表示,首先,纳税人应与税务顾问探讨2018年正式生效的新税法保留了哪些条款,又做出了哪些改变。除此之外,他们还应考虑短期、中期和长期目标,并牢记许多措施将于2025年到期。

希尔特别强调了"规划的灵活性"。她指出,寻找节税方法固然重要,但纳税人不能因税法的临时改变而彻底修改自己的纳税计划和活动。

房地产投资者、地主和房东从税改中获益

希尔称,客户对“纳税传递实体"的税收减免提出了大量问题。这类企业本身不用纳税,取而代之的是将税务转移给实际所有人。独资公司、合伙企业、S型股份制企业和有限责任公司均被视为"纳税传递实体"。

有限责任公司被房地产投资者、地主和房东广泛使用,所以新税法对他们来说十分有利。专家表示,这种方式不仅能有效保护个人隐私和资产,而且作为购买可提供租金收入的第二住宅或度假物业的常见手段之一。

按照新税法,"纳税传递实体"的合法营业收入可享受20%的税收减免。

根据富国私人银行(Wells Fargo Private Bank)财富规划咨询师Jay Messing和Chris Pegg本月发布的一份报告,"一般而言,这种特殊的减免只针对企业利润,并不适用于所有者的个人收入。”

企业利润可享受20%的减免,意味着只有80%的部分需要纳税。Pegg在电话中说:"此前,企业所得税为37%,新税法实施后,这一税率将降至29.6%。对于通过有限责任公司进行操作的房地产投资者而言,6%的差额可能节省一大笔资金。"

洛杉矶律师事务所Jeffer Mangels Butler & Mitchell税务和遗产规划律师Bradford Cohen称,这些变化对房地产行业可谓重大利好。

他说:"税率从37%降至29.6%是投资者选择这类公司结构的巨大动力。"他认为,纳税人一定要尝试成立‘纳税传递实体’,以便充分享受税收减免的优惠。实际上,如果房地产投资者长期接受良好的建议,那么大多数人肯定早已采取行动。

Cohen指出,纳税人通过不动产投资信托公司(Real Estate Investment Trust)获得的合法红利也可享受20%的所得税减免。与此同时,同类财产交换法(又称"1031延税法")仍然有效。据他介绍,如果投资者出售物业后,又购买另一处符合条件的物业—— “无论是摩天大楼,还是一块土地",他/她可以推迟缴纳出售原始物业产生的利得税。

美国楼市前景难料

大批纳税人对抵扣额的损失扼腕叹息,主要在于抵押贷款利息减免的降低以及州和地方所得税抵扣的上限。尽管标准扣除额翻倍,但许多享受大额分项扣除的纳税人将蒙受巨大损失。

美国税务专家协会(National Association of Tax Professionals)税收研究和政府关系部负责人辛迪·霍肯贝瑞(Cindy Hockenberry)解释道,"今后,利息扣除优惠对应的抵押贷款最高额度将调整为75万美元,而单独报税的已婚人士的额度为37万5000美元。"此前,这一上限为100万美元。

此外,纳税人不再享受房屋净值贷款的利息减免,除非这笔资金是用于住房改造或其他修缮目的。

她说:"最新税法规定,州和地方所得税、房产税或销售税最多可抵扣1万美元的联邦税。"但在此之前,抵扣金额不设置上限,这意味着加利福尼亚洲、纽约州和康涅狄格州等高税率地区将受到最严重的冲击。

大批美国人急欲赶在2017年底提前纳税,但他们的愿望最终落空。

霍肯贝瑞说:"许多地方政府在每年年底进行税收评估,并于次年开始征税。因此,纳税人不能在尚未完成估税的情况下缴纳2017年和2018年的税款,也无法享受更多的减免。尽管如此,他们可通过偿还债务实现利息扣除最大化。有些公民被允许只付利息,这也不失为一个可行策略。”

一些经济学家认为,上述这些税收改革将使购房者忧心忡忡,进而导致房价下跌。据MarketWatch报道,高盛集团(Goldman Sachs)分析师在上周三表示,税改可能对房价造成下行压力。

分析师写道,"这些变化会促使许多业主放弃分项扣除。总的来说,税收改革或将降低分项抵押利息和房产税减免的利用率,最终削弱自住房屋作为‘税盾’的价值。"

没有税收减免的激励,潜在买家可能会决定继续租房居住。常驻纽约的房地产经纪人唐娜·奥尔珊(Donna Olshan)认为,租赁市场有望迎来上升期。

奥尔姗说:"如果买房没有好处,为什么不租房呢?"她补充道,那些申请高额房贷的业主正逐渐失去"房屋所有权带来的优势"。

遗产规划应重新考虑和评估

遗产规划应重新评估。根据新税法,个人遗产的免税额度将提升至1120万美元(夫妻合计2240万美元),相比于此前规定翻了一番。

希尔称,这意味着拥有巨额财产的个人也许想现在就将部分财产赠与受益人,而非等到他们身故。如同许多税改条款,这一规定将于2025年到期。

专家一致认为,在新税法下,重新考虑整个遗产规划显得至关重要。

根据富国私人银行的报告,"考虑到大幅增加的免税额度,2013年以前的遗产规划均应重新评估,而近期制定的方案可能也需要再评估。"

希尔指出,纳税人在寻找新的节税方法的同时,也应谨记许多税改条款是临时性的,所以准备好"退出策略"是关键。

她说:"如果现在做出改变,您想好该如何应对税改到期后的状况了吗?您必须考虑到即时节税,以及政策恢复产生的潜在成本和不便。"

(注:本人所有观点仅代表作者本人,均不代表凤凰网国际智库立场)

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